Les avantages de la maquette numérique

Qu’est-ce qu’une maquette numérique ?

Eric Farina commente : « La maquette numérique se positionne comme le journal de bord digital d’un bâtiment. » Elle représente une simulation en 2D ou 3D de toutes les données nécessaires à la conception d’un bâtiment, facilitant ainsi sa gestion et le suivi de son évolution dans le temps. Cet outil numérique permet une visualisation détaillée et une meilleure compréhension des projets avant même leur réalisation physique, mais également de structurer et fiabiliser la connaissance des actifs tout au long de leur cycle de vie.

Deux types de maquette numérique sont utilisés dans le logement :

• La maquette numérique de conception: réalisée au début du projet lors de la construction du patrimoine, cette maquette, limitée dans le temps (entre 24 et 36 mois), contient l’ensemble des informations relatives aux actifs conçus, comme leur composition, leurs propriétés, leurs quantités, leur localisation ou encore leur appellation. A ce stade, seuls les niveaux, les réseaux et les composants techniques sont pris en compte dans les données de maquettage.
• La maquette numérique de gestion: elle intègre des données supplémentaires telles que les informations sur les matériaux, les coûts, les délais, la planification, la maintenance et la gestion des installations, afin d’aider – comme son nom l’indique – à la gestion du patrimoine.

Comment le BIM, avec la maquette numérique, a-t-il évolué au fil des années dans le secteur de l’habitat social ?

Il y a plus de 20 ans que la révolution numérique a gagné le secteur de la construction, notamment celui de l’habitat social. Nombreux sont les bailleurs sociaux à s’être équipés de solutions informatiques de type ERP pour gérer leur activité.  Cependant, à cette époque, l’utilisation des plans comme format d’échange de données restait la norme, compliquant ainsi les interventions des techniciens de maintenance sur les composants du patrimoine social. C’est au cours de cette décennie que le BIM s’est démocratisé comme un processus collaboratif entre les acteurs du logement (gestionnaires du patrimoine, bailleurs sociaux, architectes, artisans, bureaux d’étude, prestataires tels que les ascensoristes, etc.) alimentant la maquette numérique tout au long du cycle de vie des bâtiments (conception, exploitation, maintenance voire démolition). Les instances de normalisation ont joué un rôle crucial en créant le format IFC (Industry Foundation Classes) qui organise, structure et hiérarchise les informations. « Après la conversion du patrimoine en format numérique et son enregistrement dans une base de données, le connecteur Aareon-Stonal assure l'intégration et la mise à jour automatique des données. » explique Eric Farina

Développement de la maquette numérique chez les bailleurs sociaux : à quels enjeux répond-elle ?

Un enjeu règlementaire

Le BIM a gagné du terrain au cours des dix dernières années notamment avec la création du Plan Transition Numérique du Bâtiment (2015-2018) qui identifiait parmi les actions prioritaires à mettre en œuvre :

• Le « BIM pour tous » avec le développement d’outils numériques de bureaux et de chantiers à destination des petites et moyennes structures 
• Le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement 
• La normalisation des processus et des échanges 
• La numérisation de l’existant pour la rénovation et l’exploitation des ouvrages.

Le Plan BIM 2022 (2019-2022) a été lancé dans la continuité du PTNB (2015-2018) et s’est prolongé jusqu’en 2024. Il vise à « généraliser l’utilisation du numérique dans le bâtiment et favoriser la montée en compétences des professionnels ». Bien qu’ils ne soient pas encore obligatoires, le BIM et la maquette numérique sont fortement encouragés, en particulier dans la commande publique.

Un enjeu économique

Si la phase de construction engage de grosses dépenses, les phases d’exploitation et de maintenance d’un bâtiment sont finalement aussi coûteuses. Pour le bailleur social, l’enjeu réside dans la maîtrise des dépenses qui financent l’ensemble des opérations de maintenance réalisées sur ce patrimoine. La maquette numérique permet d’obtenir toutes les informations nécessaires pour optimiser la dépense technique sur un bâtiment.

Un enjeu d’exploitation des données

Beaucoup de bailleurs qui s’initient au BIM et à la maquette numérique sont confrontés à la lourdeur de la phase de collecte de données. Cette transition entraîne une transformation des métiers au sein des organismes bailleurs, avec un impact notable sur les compétences requises pour la gestion et l'exploitation des données. Certaines opérations ont été automatisées pour faciliter ce processus. D'autres, telles que les réhabilitations lourdes par exemple, nécessitent une intervention manuelle spécifique, notamment pour la mise à jour des maquettes numériques dans les ERP, qui ne couvrent pas les aspects techniques de telles opérations. Aussi, un nouveau métier a émergé au sein des bailleurs sociaux, le BIM manager, dont les tâches sont spécifiquement axées sur l'exploitation et la maintenance des maquettes numériques. Ce métier, devenu indispensable au sein des bailleurs sociaux, symbolise la transition vers une gestion plus sophistiquée du patrimoine immobilier, mais exige une préparation et une formation adéquates des équipes concernées.

Quels sont les avantages de la maquette numérique pour les bailleurs sociaux ?

Optimiser la dépense technique (gain économique)

Les interventions sur une résidence sont nombreuses et le potentiel d’économies à réaliser est donc tout aussi important.

Prenons l’exemple d’un remplacement de moquette lors d’un état des lieux. Sans la maquette numérique, le gestionnaire en charge de la commander aurait commandé un rouleau en se basant uniquement sur la surface globale de la pièce. Avec la maquette numérique, il va se rendre compte que le revêtement de la surface de la pièce n’est pas uniforme et qu’il n’a finalement pas besoin de tout un rouleau de moquette. Il commandera un produit au prix le plus juste au regard de la quantité.

Cet exemple est loin d’être anecdotique. Le gain le plus important constaté sur la maquette numérique reste celui de la modélisation du patrimoine de l’environnement autour des bâtiments (espaces verts, parking, etc.). Historiquement, ces surfaces étaient souvent surcotées par rapport à la réalité. Au moment de passer les appels d’offre, les bailleurs sociaux se basaient sur ces données. Désormais, grâce à la maquette numérique, les surfaces sont mises à jour ce qui limite la dépense technique.

Les dépenses techniques sont le poste avec le ROI le plus rapide à constater.

Visualiser et intégrer l’information

L’un des avantages de la maquette numérique est de permettre à tous les acteurs du logement de visualiser et d'intégrer de manière exhaustive l'information à toutes les étapes du cycle de vie d'un bâtiment. Désormais, un technicien qui doit intervenir dans un logement saura exactement dans quelle pièce il se dirigera. Il aura accès à une représentation 2D ou 3D depuis un support informatique (tablette, ordinateur portable, smartphone), sans avoir besoin de quitter l’ERP.

Faciliter la collaboration entre les parties prenantes

La maquette numérique représente un standard d'échange homogénéisé et conforme, facilitant ainsi la collaboration entre les différents acteurs d'un projet (cabinets, gestionnaires du bailleur, bureaux d’études…) au sein d'un processus entièrement digitalisé. Dans ce cadre, un bailleur social peut partager la maquette numérique, sous forme d'un fichier au format IFC, avec les bureaux d'études. Ce format assure que le fichier puisse être aisément consulté et utilisé par son logiciel BTP. Cette approche standardisée assure une fluidité dans le partage et la gestion de l'information, permettant une coordination efficace entre les différents intervenants du projet.

Valoriser les actifs

La maquette numérique se positionne comme le journal de bord digital d’un bâtiment. Elle répond aux défis économiques croissants auxquels font face les bailleurs, comme la difficulté d'acquérir des financements pour de nouveaux projets de construction. Face à ces contraintes, ces bailleurs sociaux diversifient leurs activités – rendu possible avec la loi Elan –, vendant une partie de leur patrimoine immobilier pour générer des fonds propres. Dans ce contexte, pour optimiser la valeur d'un bien lors de sa vente, il devient primordial de disposer d'informations détaillées et précises sur celui-ci. C’est ce qu’offre la maquette numérique. En effet, cette dernière fournit un inventaire exhaustif des équipements constituant le bien ainsi qu'un historique complet des interventions de maintenance réalisées. Elle permet ainsi de mieux valoriser les actifs et favorise la vente des biens.

Faciliter la prise de décision

Les opérations de maintenance et la valorisation des actifs jouent un rôle déterminant dans le processus décisionnel des bailleurs sociaux. Par exemple, envisager une importante réhabilitation sur un logement nécessite l'analyse de plusieurs données telles que la localisation, l'environnement et la démographie de la zone concernée. Ces éléments sont déterminants pour évaluer l'intérêt d'investir dans la valorisation d'un bien ou de renoncer à un tel investissement, notamment dans les cas où l'accessibilité aux transports et l'attractivité du quartier sont limitées. La prise de décisions stratégiques exige donc une analyse approfondie et la considération d'une multitude d'informations. C'est ici que la maquette numérique devient un outil indispensable, fournissant les données techniques nécessaires pour éclairer les décisions des bailleurs sociaux. Les bureaux d’études peuvent par exemple récupérer ces informations pour réaliser des simulations précises sur le coût de rénovations énergétiques, ou en testant l'efficacité de différents matériaux. Ces analyses servent ensuite aux bailleurs pour prendre des décisions éclairées et stratégiques concernant la gestion et l'évolution du patrimoine immobilier.

Faciliter les visites virtuelles des logements sociaux

Face aux difficultés éventuelles de certains locataires de se déplacer pour effectuer des visites de logements, les visites virtuelles émergent comme une solution innovante, offrant une alternative pratique et accessible. Bien que la création directe de visites virtuelles à partir de maquettes ne soit pas encore une pratique courante, la production de films de visites virtuelles à partir de celles-ci se développe progressivement. Cette technologie trouve une application particulière chez les promoteurs et les agents immobiliers, qui l'utilisent pour valoriser leurs biens, alors que son adoption par le secteur de l'habitat social reste encore limitée.

Néanmoins, grâce à la maquette numérique, les bailleurs sociaux peuvent associer à leurs propositions de logement, le plan détaillé du bien. Les futurs locataires sont ainsi en mesure de visualiser l'espace et de se projeter plus facilement, par exemple, en planifiant l'agencement de leurs meubles. En somme, l'intégration de maquettes numériques dans le processus de location enrichit l'expérience des candidats locataires, leur offrant une perspective plus concrète et personnalisée de leur potentiel futur chez-soi.

Le BIM dans l’ADN des ERP Aareon

Aareon est le premier éditeur spécialisé dans l’habitat social à avoir intégré le BIM à ses ERP, grâce à un partenariat pérenne avec l’éditeur Stonal. Depuis 2004, Aareon accompagne les bailleurs sociaux dans la modélisation de leur patrimoine depuis ses deux ERP PortalImmo Habitat et Prem'Habitat.  Après la conversion du patrimoine en format numérique et son enregistrement dans une base de données, le connecteur Aareon-Stonal assure l'intégration et la mise à jour automatique des données, à la fois dans les systèmes ERP et dans la maquette numérique.