Gestion des réservataires en flux : l’apport de la loi Elan

Le passage de la gestion en stock à la gestion en flux : que retenir des dispositions de la loi Elan ?

Jusqu’alors, les droits de réservation se faisaient majoritairement selon le mode de gestion en stock qui portait sur des logements précisément identifiés qui, lorsqu’ils étaient libérés ou livrés, étaient mis à la disposition du réservataire afin qu’il puisse proposer des candidats sur ces logements. Ainsi, un logement libre attribué à un réservataire et ne répondant pas à la demande de ce dernier pouvait répondre à la demande d'un autre réservataire mais ne pouvait lui être attribué d'office. 

Relevant les inconvénients de la gestion en stock, jugée trop rigide et freinant la mobilité résidentielle et la mixité sociale , le ministère chargé du logement a souhaité passer à une gestion en flux, qu’il définit comme portant « sur l’ensemble du patrimoine de logements locatifs du bailleur à l’échelle du département ou de la collectivité lorsque celle-ci dispose de droits de réservation. Les réservations portent sur un flux annuel de logements disponibles à la location. »

Les objectifs de la gestion en flux sont de :

• Gérer de manière plus souple le parc social ;
• Mieux répartir les logements disponibles selon la demande ;
• Encourager la mobilité résidentielle et la mixité sociale tout en garantissant l’accès au logement des plus modestes ;
• Renforcer le partenariat entre les bailleurs et les réservataires avec la conclusion d’une convention.

Quelles sont les caractéristiques du nouveau régime dans la gestion des droits de réservation ?

Les bailleurs sociaux ont dû compter sur le décret n° 2020-145 du 20 février 2020 relatif à la gestion en flux des réservations de logements locatifs sociaux, pour en connaître un peu plus sur les nouvelles règles.

Entré en vigueur le 22 février 2020, le texte fixe :

• La conclusion d’une seule convention par organisme bailleur et par réservataire, à l’échelle du département, à noter que la gestion des réservations se fera désormais à l'échelle des bailleurs* ;
• Les modalités de calcul du flux annuel ;
• Les conditions dans lesquelles l'organisme bailleur transmet un bilan annuel des logements proposés et attribués aux réservataires.

1. La convention de réservation

Valable à l’échelle d’un département, elle est conclue entre l’organisme bailleur et le réservataire.

La convention est limitée à l’ensemble du patrimoine locatif social de l’organisme bailleur dans ce département, et ne porte que sur un flux annuel de logements exprimés en %, sauf si ces logements s’intègrent dans un programme relevant de la défense nationale, de la sécurité intérieure ou de la santé.

Désormais, les bailleurs sociaux sont responsables de l’atteinte des engagements pris dans la convention. Dès qu’un logement se libère, c’est donc à lui de rapidement se décider vers quel réservataire il s’oriente pour l’attribuer.

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-> La loi n°2022-2017 du 21 février 2022 dite 3DS a reporté de 2 ans le délai de mise en conformité des conventions, initialement prévu au 24 novembre 2021, pour le porter au 24 novembre 2023.

2. Le calcul du flux annuel de logements

Tous les logements ne sont pas pris en compte dans le calcul des flux. Cela concerne en particulier les biens servant :

• Aux mutations de locataires au sein du parc social de l’organisme bailleur ;
• Aux relogements de personnes dans le cadre d’une opération :
  • de rénovation urbaine,
  • de renouvellement urbain,
  • de requalification de copropriétés dégradées,
  • de vente de logements locatifs sociaux.

Le flux annuel de logements est exprimé en pourcentage. Par principe, ce pourcentage est calculé par le rapport entre :

• le nombre de logements sur lesquels un réservataire dispose de droits de réservation
• et le nombre total de logements au sein du patrimoine du bailleur sur un département.

3. Bilan annuel : information sur l’attribution des logements

En tant que bailleur social, vous devez désormais, avant le 28 février de chaque année, transmettre un bilan annuel des logements proposés à tous les réservataires se présentant sur votre patrimoine.

Ce document doit également comporter les logements qui ont été attribués au cours de l’année précédente, par réservataire et par typologie de logement, type de financement, localisation hors et en quartier politique de la ville, commune et période de construction.

Gestion de cette nouveauté réglementaire au niveau de votre ERP Aareon

Afin de prendre en compte et d'appliquer cette nouvelle réglementation au niveau de ses ERP, Aareon travaille avec de nombreux bailleurs pour mener des développements au sein de PortalImmo Habitat et de Prem'Habitat.

Un certain nombre de fonctionnalités seront mises à disposition de l'ensemble des bailleurs équipés de PortalImmo Habitat ou Prem'Habitat au cours de l'année, avant la date butoire du 24 novembre 2023.

Voici en exemple quelques unes des évolutions et nouvelles fonctionnalités prises en compte dans l’ERP :

• saisie des objectifs annuels de chaque réservataire
• suivi des objectifs, bilan de réservation
• gestion des mises à disposition, des attributions et des sorties de locataires.