Energie : nouvelles réglementations dans l’habitat social

Loi Climat et résilience : la fin des passoires énergétiques

D’après l’Union sociale pour l’habitat, environ 1,8 millions de logements sociaux devront être rénovés d’ici 2034, sous peine de ne plus pouvoir être loués.

En cause, leur diagnostic de performance énergétique (DPE) classé E, F ou G qui, pour des non-initiés, signifie de très mauvaises performances !

Le responsable ? La loi n° 2021-1104, dite loi Climat et Résilience promulguée le 22 août 2021.

Celle-ci fixe des moyens d’action pour lutter contre le dérèglement climatique et pour renforcer la résilience des bâtiments. Autour de 5 thématiques dont le logement, la loi a vocation à éradiquer les passoires thermiques - ces logements particulièrement énergivores - et à répondre à un double objectif :

• Environnemental: réduire les émissions de gaz à effet de serre et autres polluants atmosphériques liés à l’énergie, émis par le parc social ;
• Social: maîtriser les charges des locataires en matière d’énergie.

Si l’échéance de 2034 semble encore loin, il n’en est rien, en réalité. En effet, la réglementation suit un calendrier de rénovation précis :

• Aout 2022 : gel des loyers pour les logements classés G et F ;
• 2025 : mise aux normes des logements classés G ;
• 2028 : mise aux normes des logements classés F ;
• 2034 : mise aux normes des logements classés E.

Alors qu’un logement social sur deux a plus de 40 ans et qu’environ 8 % du parc social présentait une étiquette énergie F ou G en 2021, les bailleurs sociaux doivent, dès à présent, se préparer à prendre en charge des coûts inhérents à ce type de rénovations lourdes.

Dans le cadre du Plan de relance 2021-2022, le Gouvernement avait prévu d’accorder des subventions aux organismes de l’habitat social. Une enveloppe de 445 millions d’euros avait, d’ailleurs, été allouée aux organismes HLM, aux maîtres d’ouvrage d’insertion et aux communes qui répondaient aux critères d’exigibilité attendus. Elle devait servir à couvrir 35 % du coût des travaux HT.

Par ailleurs, la Banque européenne d’investissement a débloqué, en 2022, 1 milliard d’euros à la Banque des territoires pour aider les organismes de logement social à accéder à des prêts à taux fixe sur 15 à 30 ans, pour la réalisation de travaux visant à éradiquer les passoires thermiques de leur parc.

Extension du bouclier tarifaire : un nouveau souffle pour les bailleurs sociaux ?

Confrontés, non seulement, à l’obligation de rénover une grande partie du parc social, mais aussi d’investir dans le neuf, les bailleurs sociaux doivent faire face à une importante hausse des charges d’exploitation… à laquelle s’ajoutent des conditions de renouvellement des contrats d’énergie particulièrement défavorables, ainsi que de forts impayés de loyers par des ménages en grandes difficultés.

C’est pourquoi le Gouvernement - à travers une annonce de la première ministre Elisabeth Borne, le 14 septembre 2022 - a décidé de soulager les bailleurs sociaux en prolongeant le bouclier tarifaire pour le gaz et l’électricité à l’année 2023, initialement mis en place en 2021 et déjà étendu en 2022.

Trois décrets d’application ont été publiés le 31 décembre 2022 pour expliquer le fonctionnement du bouclier. Selon le site service-public.fr, « la compensation est calculée sur la base des tarifs réglementés de vente (TRV) de gaz dont la hausse est limitée à + 15 % en janvier 2023, par rapport aux niveaux de 2022. Au niveau des structures collectives non éligibles aux TRV et en chauffage collectif électrique, un bouclier collectif sur l’électricité s’applique, avec effet rétroactif, au 1^er juillet 2022 et tient compte de la différence entre le prix unitaire des TRV non gelés et celui du TRV gelé. À titre exceptionnel, pour la période allant du 1^er juillet au 31 décembre 2022, la compensation correspond à 70 % de la facture au-delà du TRV gelé, dans la limite d’un plafond unitaire d’aide de 130 €/MWh. »

Les organismes de l’habitat social ayant été contraints de souscrire des contrats d’électricité ou de gaz à des prix très hauts au second semestre 2022, se voient également accorder une aide complémentaire.  Au-delà du TRV non gelé majoré de 30 %, la facture sera prise en charge à hauteur de 75 % par l’État.

Pour autant, si le discours du porte-parole du Mouvement HLM (Union sociale pour l’habitat) souligne « l’avancée notable » que constituent ces textes, il semble néanmoins les trouver encore imparfaits au regard de la réalité. A titre d’exemple, les décrets ne rétablissent pas l’égalité tarifaire entre le chauffage collectif et le chauffage individuel. Ils ne couvrent pas non plus les dépenses d’énergie des parties communes (éclairages, parkings, ascenseurs, etc.).

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